بازار مسکن ایران این روزها بیش از هر زمان دیگری تحت تأثیر کاهش قدرت خرید و افزایش سرسامآور هزینههای اجاره و خرید قرار گرفته است. گزارشهای میدانی از تغییرات اساسی در الگوی سکونت خانوارها حکایت دارد، مستأجران یا به مناطق ارزانتر رفتهاند یا با کاهش متراژ واحد اجارهای، سعی در ایجاد تعادل میان نقدینگی محدود و نیاز به سرپناه اقدام کردهاند. به گزارش روز نو در این میان، واحدهای کوچک متراژ به عنوان یک راهکار موقت، جایگاه ویژهای در بازار پیدا کردهاند، راهکاری که کارشناسان آن را پاسخی به بحران استطاعتپذیری میدانند، نه یک راهحل پایدار.
بازار اجاره مسکن ایران در پنج ماه نخست سال ۱۴۰۵، از فروردین تا پایان مرداد، وارد یکی از پرتنشترین دورههای خود شده است؛ دورهای که در آن افزایش هزینههای زندگی، کاهش ارزش پول ملی، محدودیت قدرت خرید و جهش هزینه تأمین مسکن، فاصله میان درآمد خانوار و اجارهبها را بیشتر کرده است. گزارشها نشان میدهد که فشار اجاره فقط به افزایش مبلغ قراردادها محدود نمانده و الگوی سکونت خانوارها را نیز تغییر داده است.
بر اساس دادههای مرکز آمار ایران، تورم نقطهبهنقطه در مردادماه ۱۴۰۵ به ۸۹ درصد و تورم عمومی سالانه به حدود ۷۰ درصد رسیده است. در همین حال، تورم سالانه اجاره مسکن در مردادماه به ۳۲.۳ درصد رسید که اگرچه از آذرماه ۱۴۰۱ تاکنون کمترین میزان محسوب میشود، اما با توجه به رشد ۱۲۷ درصدی تورم گروه خوراکیها، عملاً قدرت خرید خانوارهای مستأجر در پرداخت هزینه مسکن را نیز به شدت کاهش داده است.
بر اساس دادههای پلتفرم «تیندکس»، متوسط اجاره ماهانه آپارتمان در تهران در اواخر تیرماه ۱۴۰۵ به بیش از ۵۰۰ میلیون ریال (حدود ۲۵۰ دلار) رسیده، در حالی که حقوق ماهانه بسیاری از کارگران در محدوده ۲۰۰ تا ۲۵۰ میلیون ریال (۱۰۰ تا ۱۲۵ دلار) برآورد میشود. به عبارت دیگر، یک کارگر مستأجر در تهران باید حدوداً دو برابر حقوق ماهانه خود را صرف اجاره خانه کند.
گزارشها حاکی از آن است که در برخی مناطق تهران، اجارهبها تا ۱۰۰ درصد افزایش یافته است. این رقم بسیار فراتر از سقف ۲۵ درصدی است که شورای عالی مسکن برای پایتخت تعیین کرده است. علیرضا نوین، عضو کمیسیون عمران مجلس نیز تأیید کرده که «محدودیت ۲۵ درصدی عملاً نادیده گرفته میشود و دولت نظارت مؤثری بر بازار ندارد.»
در خرداد و تیرماه که اوج فصل جابهجایی مستأجران است، خانوارها با سه گزینه مواجه شدهاند؛ پرداخت اجاره بیشتر، کاهش متراژ یا تغییر محل سکونت. این انتخابها به تدریج ساختار تقاضای مسکن را تغییر داده است. واحدهای کوچکتر، قدیمیتر و واقع در مناطق ارزانتر با تقاضای بیشتری مواجه شدهاند و خانوارهایی که پیشتر در مناطق میانی شهر زندگی میکردند، به سمت مناطق حاشیهای و ارزانتر حرکت کردهاند. برخی نیز ناچار شدهاند به خانههای والدین بازگردند یا با دیگران در واحدهای کوچکتر شریک شوند تا هزینهها را تقسیم کنند.
مسکن ریز متراژ؛ راهکار موقت یا نشانه بحران؟
در چنین شرایطی، واحدهای ریز متراژ به عنوان یکی از معدود گزینههای در دسترس برای خانوارهای با درآمد پایین مطرح شدهاند، اما کارشناسان معتقدند این واحدها که اغلب حتی استانداردهای حداقلی مسکن را ندارند، نمیتوانند پاسخگوی نیازهای درازمدت خانوادهها باشند. تجربه کشورهای مختلف نیز نشان میدهد که مسکن ریز متراژ، هرچند میتواند بخشی از راهحل بحران مسکن باشد، اما به شرطی که در چارچوب استانداردهای حداقلی و با رعایت اصول بهداشتی، روانی و فرهنگی طراحی شود.
داود بیگینژاد، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک، در گفتوگو با خبرنگار «هفت صبح»، با اشاره به تأثیر واحدهای مسکونی ریز متراژ بر بازار مسکن گفت: «مسکن باید جایی برای آرامش خانواده باشد و واحدهای با متراژ کمتر از حد استاندارد، نه تنها در درازمدت سلامت جسمی و روحی خانوادهها را به خطر میاندازد، بلکه رعایت اصول اخلاقی و فرهنگی در آنها بسیار دشوار است. در دنیا استانداردهای مشخصی برای متراژ مسکن تعریف شده که اگر رعایت نشود، خانوادهها با بیماریهای ناشی از زندگی در فضاهای کوچک مواجه خواهند شد.»
وی با بیان اینکه واحدهای ریز متراژ، با فرهنگ ایرانی- اسلامی ما سازگاری ندارند، افزود: «البته اگر حاکمیت واحدهایی با متراژ متناسب با فرهنگ ایرانی تهیه کند، میتواند در شرایط فعلی که قیمت مسکن از توانایی خانوادهها خارج شده است، بهعنوان یک راهحل موقت نقشآفرین باشد، اما این واحدها برای درازمدت مناسب نیستند. از نظر علمی، زندگی در فضاهای کوچک، فشارهای روانی و بهداشتی را افزایش میدهد و از نظر فرهنگی نیز با الگوی زندگی ایرانی-اسلامی ما همخوانی ندارد. در واقع مسکن نباید کمتر از ۵۰ متر ساخته شود.»
بیگینژاد با تاکید بر اینکه دلیل اصلی افزایش واحدهای ریز متراژ، کاهش توانایی مالی مردم برای تهیه مسکن است، تصریح کرد: «متأسفانه فرصتطلبان از این شرایط سوءاستفاده کرده و با ارائه واحدهای کوچک، سعی در جذب پسانداز محدود مردم دارند. باید مراقب این افراد باشیم و بررسی کنیم که چرا این واحدها به بازار عرضه میشوند. تعداد قراردادهای مسکن با نیازهای جامعه تطابق ندارد و این عدم تطابق باعث شده سازندگان نتوانند واحدهای خود را بفروشند و از چرخه تولید خارج شوند. این موضوع، گردش مالی را کاهش داده و باعث خروج سازندگان از بازار شده است.»
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به تأثیر وام مسکن بر بازار، افزود: «وقتی وام مسکن یک میلیارد تومانی، حتی دو تا سه متر آپارتمان در تهران را پوشش نمیدهد، باید به دنبال افزایش توانایی مردم برای خرید یا اجاره باشیم، نه اینکه با کاهش متراژ، مشکل را حل کنیم. بحثهایی مانند مسکن سانتیمتری نشان میدهد که به جای حل ریشهای مشکل، به دنبال راهحلهای سطحی هستیم. اگر مسکن را بهعنوان کالای سرمایهگذاری در نظر بگیریم، با سیاستهای اخیر که به دنبال خارج کردن مسکن از بخش سرمایهگذاری و مصرفی کردن آن هستند، تناقض پیدا میکنیم. اگر هم مصرفی باشد، سانتیمتری نمیتواند مشکل مردم را حل کند.»
وی با اشاره به تأثیر عرضه و تقاضا بر قیمت مسکن، گفت: هرچند افزایش عرضه مسکن میتواند در کاهش قیمت موثر باشد، اما واقعیت این است که امروز نهادهای ساختمانی بیشترین تأثیر را بر قیمت تمامشده یک ملک دارند. با وجود افزایش واحدهای عرضهشده در بازار، به دلیل بالا بودن قیمتها، متقاضی موثری وجود ندارد. باید به دنبال راههایی باشیم که توانایی خریداران را افزایش دهیم، نه اینکه با کاهش متراژ، بهطور موقت بازار را فریب دهیم. در غیر این صورت، این روند به خروج سازندگان از بازار و کاهش بیشتر عرضه منجر خواهد شد که در نهایت به قیمتهای بالاتر و بحران عمیقتر مسکن دامن خواهد زد.
مسکن ریز متراژ در جهان از راهکار موقت تا هنجار مسکن
واحدهای مسکونی کوچکمتراژ در سالهای اخیر به یکی از موضوعات داغ در سیاستگذاری مسکن کشورهای مختلف تبدیل شدهاند. این واحدها که در برخی کشورها به میکروآپارتمان معروف هستند، در پاسخ به بحران مسکن و کاهش توان مالی خانوارها شکل گرفتهاند. بر اساس مطالعات تطبیقی در ۱۴ کشور جهان، تعریف واحد مسکونی کوچک و حداقل متراژ مجاز آن، دامنهای گسترده و متنوع دارد. این تفاوتها نشان میدهد که هر کشور بر اساس فرهنگ، شرایط اقتصادی و سیاستهای مسکن خود، حداقل استانداردهای متفاوتی را تعریف کرده است.
در اروپا، قوانین حداقل متراژ بسیار متنوع است. در لهستان، جمهوری چک، اسلواکی و لیتوانی، حداقل متراژ یک واحد مسکونی ۱۶ متر مربع تعیین شده است. در هلند این عدد به ۱۸ متر مربع و در دانمارک و فنلاند به ۲۰ متر مربع میرسد. در ایتالیا، حداقل متراژ برای یک آپارتمان یک خوابه ۲۸ متر مربع است و در پرتغال و ایرلند، حداقل متراژ به ۳۲ تا ۳۵ متر مربع میرسد که سختگیرانهترین استانداردهای اروپایی محسوب میشود.
در روسیه، روند کاهشی چشمگیری در ساخت واحدهای زیر ۲۰ متر مربع مشاهده میشود. سهم این واحدها در مسکو از ۱۴.۵ درصد در سال ۲۰۲۳ به ۴.۶ درصد در سال ۲۰۲۶ کاهش یافته و پیشبینی میشود ظرف یک سال آینده، این واحدها بهکلی از بازار مسکن مسکو ناپدید شوند. دلیل اصلی این تغییر، تصویب قانونی در مسکو است که ساخت واحدهای زیر ۲۸ متر مربع را ممنوع کرده است.
در آمریکا، استاندارد متفاوت است. میکروآپارتمانها معمولاً به واحدهای زیر ۴۴۱ فوت مربع (حدود ۴۱ متر مربع) اطلاق میشوند. در تگزاس، واحدهای ریز متراژ با متراژ ۳۵۰ فوت مربع (حدود ۳۲.۵ متر مربع) بهسرعت فروخته میشوند و بازار پررونقی دارند. در اروگوئه، قانون ملی مسکن حداقل متراژ برای یک واحد استودیویی را ۲۵ متر مربع تعیین کرده است، اما شهرداری مونتهویدئو علاوه بر این، حداقل ۱۴ متر مربع را برای اتاق نشیمن اصلی الزام کرده است.
نقش مسکن ریز متراژ در تنظیم بازار جهانی
در بسیاری از کشورها، واحدهای کوچکمتراژ بهعنوان پاسخی به بحران مسکن و کاهش توان مالی خانوارها مطرح شدهاند. در آمریکا، جنبش ریز متراژ ابتدا بهعنوان یک سبک زندگی جایگزین شروع شد، اکنون بهعنوان راهکاری برای افرادی که از بازار مسکن سنتی قیمتگذاری شدهاند، مورد توجه قرار گرفته است.
بسیاری از شهرهای آمریکا در دهه اخیر قوانین منطقهبندی خود را برای پذیرش واحدهای کوچکمتراژ اصلاح کردهاند. بوستون، واشنگتن دیسی، دنور، هیوستون و نیویورک سیتی همگی در دهه اخیر قوانین خود را برای اجازه ساخت آپارتمانهای کوچکتر تغییر دادهاند. در سیاتل، اصلاحات منطقهبندی در سال ۲۰۲۴، امکان ساخت میکروآپارتمانها را در تمام مناطق شهر فراهم کرده و هدف آن، ایجاد ۱۲۰ هزار واحد مسکونی جدید در ۲۰ سال آینده است.
حتی در هانوی ویتنام، سازندگان کوچک با استفاده از زمینهای خانوادگی و قطعات کوچک شهری، واحدهای کوچکمتراژ را با قیمتی تولید میکنند که برای خانوارهای جوان و با درآمد متوسط قابلپرداخت باشد و عملاً به چالشهای قوانین حداقل متراژ پاسخ دادهاند. با وجود مزایا، واحدهای کوچکمتراژ با انتقادات جدی مواجه هستند. کارشناسان هشدار میدهند که محدودیت فضا میتواند بر وضعیت روانی افراد و روابط خانوادگی تأثیر منفی بگذارد.
در آمریکا نیز منتقدان معتقدند که جنبش ریز متراژها نشانهای از یک سیستم اجتماعی شکستخورده است. چراکه پژوهشها نشان داده که ابهامات قانونی در سیاستهای مسکن، به سازندگان اجازه داده که پروژههای مسکن اجتماعی را به محصولاتی برای سایر بخشهای بازار تبدیل کنند و هدف اصلی سیاستگذاری را خنثی نمایند.
تجربه جهانی نشان میدهد که واحدهای مسکونی کوچکمتراژ، یک راهکار مؤقت برای پاسخ به بحران مسکن و کاهش توان مالی خانوارها هستند، اما نمیتوانند جایگزین راهکارهای اساسی مانند افزایش عرضه، اصلاح قوانین منطقهبندی و افزایش توانایی خرید خانوارها شوند.
در ایران، آنچه داود بیگینژاد، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک، به آن اشاره کرد این است که ما در ایران نمیتوانیم به اقتضای توانایی مردم متراژ را بیاوریم پایینتر. در بسیاری از کشورهای جهان نیز این چالش مطرح است. با این حال، برخی کشورها از طریق اصلاح قوانین منطقهبندی و ارائه مشوقهای مالیاتی، تلاش کردهاند تا همزمان با حفظ استانداردهای حداقلی مسکن، امکان دسترسی گروههای کمدرآمد به مسکن را فراهم کنند. در نهایت، تجربه کشورهای مختلف نشان میدهد که مسکن ریز متراژ میتواند بخشی از راهحل بحران مسکن باشد، اما به شرطی که در چارچوب استانداردهای حداقلی و با رعایت اصول بهداشتی، روانی و فرهنگی طراحی شود و در کنار سیاستهای افزایش عرضه و بهبود توانایی مالی خانوارها قرار گیرد.
